Ο πλήρης οδηγός για τακτοποίηση, κόστη, νόμους και κινδύνους
Η αυθαίρετη δόμηση είναι ένα από τα πιο σύνθετα και διαχρονικά προβλήματα στην Ελλάδα. Χιλιάδες ιδιοκτήτες διαθέτουν ακίνητα με παραβάσεις — μικρές ή μεγάλες — οι οποίες δυσκολεύουν ή και εμποδίζουν μεταβιβάσεις, πωλήσεις, δανειοδοτήσεις ή αξιοποίηση της περιουσίας τους. Παρά τις πολλές νομοθετικές ρυθμίσεις των τελευταίων ετών, εξακολουθεί να υπάρχει έντονη ανάγκη ενημέρωσης ώστε ο κάθε ιδιοκτήτης να γνωρίζει τι θεωρείται αυθαίρετο, ποιες είναι οι υποχρεώσεις του και πώς μπορεί να τακτοποιήσει τυχόν πολεοδομικές παραβάσεις.
Στον παρακάτω αναλυτικό οδηγό, θα εξετάσουμε:
Τι θεωρείται αυθαίρετο κτίσμα
Ποιο είναι το ισχύον νομικό πλαίσιο
Ποιοι νόμοι εφαρμόζονται σήμερα
Ποιες είναι οι προθεσμίες τακτοποίησης
Ποιοι είναι οι κίνδυνοι για όσους δεν τακτοποιούν
Πώς γίνεται η διαδικασία βήμα-βήμα
Ποια είναι τα οφέλη της τακτοποίησης
Τι πρέπει να προσέξουν οι ιδιοκτήτες έως το 2026
Το άρθρο απευθύνεται σε ιδιοκτήτες, επενδυτές, μεσιτικά γραφεία και επαγγελματίες που θέλουν μια πλήρη, σύγχρονη και αξιόπιστη ενημέρωση γύρω από τα αυθαίρετα στην Ελλάδα.
Τι είναι αυθαίρετο κτίσμα;
Η έννοια του αυθαιρέτου δεν αφορά μόνο κατασκευές χωρίς άδεια, αλλά και τροποποιήσεις που υλοποιήθηκαν κατά παράβαση της υπάρχουσας άδειας.
Ορισμός αυθαιρέτου
Αυθαίρετο θεωρείται κάθε κατασκευή ή εγκατάσταση που:
ανεγέρθηκε χωρίς οικοδομική άδεια
έγινε με διαφορετικά χαρακτηριστικά από αυτά της άδειας
άλλαξε χρήση χωρίς νόμιμη έγκριση
υπερβαίνει δόμηση, κάλυψη ή ύψος
τροποποιεί κοινόχρηστους/κοινόκτητους χώρους
επεκτείνει ή κλείνει ημιυπαίθριους χώρους
Συνηθέστερες μορφές αυθαιρέτων
Κλειστοί ημιυπαίθριοι ή μπαλκόνια
Υπέρβαση δόμησης ή κάλυψης
Ισόγεια που έγιναν κατοικίες αντί για αποθήκες
Επέκταση ορόφων ή δημιουργία δώματος
Κατασκευή σε μη άρτιο ή μη οικοδομήσιμο οικόπεδο
Αλλαγή χρήσης (π.χ. αποθήκη → κατάστημα ή κατοικία)
Πολλές από τις παραπάνω παραβάσεις μπορούν να τακτοποιηθούν, άλλες όμως όχι — ανάλογα με τη θέση, το χρόνο κατασκευής και την κατηγορία της αυθαιρεσίας.
Το ισχύον νομικό πλαίσιο για αυθαίρετα
Η βασική νομοθεσία που διέπει την τακτοποίηση αυθαιρέτων είναι ο:
Νόμος 4495/2017
Ο νόμος αυτός:
καθορίζει κατηγορίες αυθαιρεσιών
προβλέπει διαδικασίες υπαγωγής
ορίζει παράβολα και πρόστιμα
καθορίζει ποια αυθαίρετα δεν μπορούν να υπαχθούν
συνδέεται με την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου (ΗΤΚ)
Έχει ως στόχο την οριστική λύση στο πρόβλημα των αυθαιρέτων και τη δημιουργία βάσης δεδομένων που ενημερώνεται και ελέγχεται ηλεκτρονικά.
Ποιες κατηγορίες αυθαιρεσιών υπάρχουν
Οι αυθαιρεσίες κατατάσσονται σε 5 κατηγορίες. Οι κατηγορίες 1–4 μπορούν να τακτοποιηθούν έως το 2026. Η κατηγορία 5 αφορά σοβαρές αυθαιρεσίες και υπόκειται σε περιορισμούς.
Αυθαίρετα προ του 1975 – Ρυθμίζονται οριστικά
Αυθαίρετα προ του 1983 – Ρυθμίζονται με ευνοϊκούς όρους
Μικρές παραβάσεις με μειωμένα πρόστιμα
Μεγάλες παραβάσεις, αλλά εντός επιτρεπόμενων ορίων του οικοπέδου
Σοβαρές υπερβάσεις ή κατασκευές χωρίς άδεια. Η δυνατότητα υπαγωγής περιορίστηκε σημαντικά
Προθεσμίες τακτοποίησης αυθαιρέτων
Η σημαντικότερη ημερομηνία:
31 Μαρτίου 2026
Η προθεσμία αυτή αφορά:
Κατηγορία 1, Κατηγορία 2, Κατηγορία 3, Κατηγορία 4
Για την Κατηγορία 5 έχουν πλέον περιορισθεί σοβαρά οι νέες υπαγωγές.
Κίνδυνοι για ιδιοκτήτες που δεν τακτοποιούν
Οι αυθαιρεσίες κατατάσσονται σε 5 κατηγορίες. Οι κατηγορίες 1–4 μπορούν να τακτοποιηθούν έως το 2026. Η κατηγορία 5 αφορά σοβαρές αυθαιρεσίες και υπόκειται σε περιορισμούς.
Κανένα ακίνητο με αυθαιρεσίες δεν μπορεί να μεταβιβαστεί, να πωληθεί ή να γονικά μεταβιβαστεί χωρίς τακτοποίηση.
Οι συμβολαιογράφοι απορρίπτουν τις πράξεις.
Με την πάροδο του χρόνου το πρόστιμο:
αυξάνεται
γίνεται πιο δυσβάσταχτο
μπορεί να οδηγήσει σε αδυναμία τακτοποίησης
Σε σοβαρές παραβάσεις, η Πολεοδομία μπορεί να επιβάλει κατεδάφιση ή διοικητικά πρόστιμα.
Μη τακτοποιημένα ακίνητα εμφανίζουν:
λανθασμένα εμβαδά
μη συμβατές χρήσεις
ασυμβατότητες με τίτλους
Η ΗΤΚ είναι πλέον υποχρεωτική για μεταβιβάσεις και ενδεχομένως για δάνεια.
Διαδικασία τακτοποίησης αυθαιρέτου – Βήμα προς βήμα
Η διαδικασία γίνεται αποκλειστικά από μηχανικό και περιλαμβάνει τα εξής στάδια:
Ο μηχανικός:
ελέγχει τις υπάρχουσες άδειες
αποτυπώνει τις κατασκευές
εντοπίζει παραβάσεις
υπολογίζει εμβαδά και διαφοροποιήσεις
Απαιτούνται:
συμβόλαια, τοπογραφικό, φωτογραφίες, κατόψεις & τομές, ΔΕΗ/λογαριασμοί για χρονολογία, βεβαιώσεις μηχανικού
Κατατίθενται όλα τα στοιχεία και ο φάκελος περνά σε καθεστώς "Υπαγωγή".
Ανάλογα με την παράβαση (ξεκινά από 250 €).
Εφάπαξ με έκπτωση ή σε πολλές δόσεις.
Ολοκληρώνει τον πολεοδομικό φάκελο και καθιστά το ακίνητο πλήρως νόμιμο.
Τι πρέπει να προσέξουν οι ιδιοκτήτες την περίοδο 2025–2026
Η προθεσμία του 2026 δεν αναμένεται να παραταθεί περαιτέρω
Όσοι καθυστερήσουν θα αντιμετωπίσουν μεγαλύτερα πρόστιμα
Ακίνητα σε προστατευόμενες ζώνες μπορεί να μην υπάγονται καθόλου
Η ζήτηση για μηχανικούς θα αυξηθεί όσο πλησιάζει η προθεσμία
Όσο νωρίτερα ξεκινήσει η διαδικασία, τόσο ασφαλέστερη και οικονομικότερη γίνεται.
Οφέλη από την τακτοποίηση αυθαιρέτου
- Νομιμοποίηση ακινήτου
- Αύξηση εμπορικής αξίας
- Δυνατότητα ασφαλούς μεταβίβασης
- Αποφυγή προστίμων και δικαστικών επιπτώσεων
- Ορθή καταχώριση στο Κτηματολόγιο
- Απόκτηση Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου
Η KONIA αναλαμβάνει ολοκληρωμένες υπηρεσίες τακτοποίησης αυθαιρέτων και ρυθμίσεων στη Θεσσαλονίκη και όλη την ευρύτερη περιοχή.
Παρέχουμε:
Αυτοψία & πολεοδομικό έλεγχο
Πλήρη τεχνική τεκμηρίωση
Υποβολή φακέλου στο ΤΕΕ
Υπολογισμό παραβόλων & προστίμων
Έκδοση Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου
Συμβουλευτική για ειδικές περιπτώσεις και δύσκολα ακίνητα