Αγορά ακινήτου: 10 πράγματα που πρέπει να ελέγξει ο μηχανικός πριν αγοράσετε
Αγορά ακινήτου
10 πράγματα που πρέπει να ελέγξει ο μηχανικός πριν αγοράσετε
Η αγορά ενός ακινήτου είναι μία από τις σημαντικότερες οικονομικές αποφάσεις που μπορεί να πάρει κάποιος. Ένα σπίτι μπορεί να φαίνεται ιδανικό στην πρώτη επίσκεψη, να βρίσκεται στην περιοχή που θέλετε και να έχει ακριβώς τα τετραγωνικά που αναγράφονται στην αγγελία. Αυτό όμως δεν σημαίνει απαραίτητα ότι η πραγματική και η πολεοδομική του κατάσταση είναι αυτή που παρουσιάζεται.
Πριν προχωρήσετε στην αγορά, ένας τεχνικός έλεγχος ακινήτου από μηχανικό μπορεί να αποκαλύψει προβλήματα που δεν είναι εύκολο να εντοπίσει ένας αγοραστής χωρίς τεχνικές γνώσεις.
Γιατί χρειάζεται μηχανικός πριν την αγορά ακινήτου;
Ο τεχνικός έλεγχος δεν αφορά μόνο το αν «το σπίτι είναι σε καλή κατάσταση».
Ο μηχανικός εξετάζει, ανάλογα με το αντικείμενο του ελέγχου:
- την πολεοδομική νομιμότητα,
- τα εγκεκριμένα σχέδια,
- την πραγματική κατάσταση του ακινήτου,
- τυχόν αυθαίρετες κατασκευές ή αλλαγές,
- τα διαθέσιμα στοιχεία της οικοδομικής άδειας,
- την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου, εφόσον υπάρχει,
- τις επιφάνειες και τη διαρρύθμιση,
- στοιχεία που μπορεί να επηρεάσουν τη δυνατότητα μεταβίβασης.
Η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου συγκεντρώνει σημαντικά στοιχεία του ακινήτου, όπως την οικοδομική άδεια, τα σχέδια, στοιχεία αυθαιρέτων και την πραγματική κατάσταση του κτιρίου, σύμφωνα με το ισχύον θεσμικό πλαίσιο.
Τα 10 βασικά σημεία που πρέπει να ελέγξει ο μηχανικός
1
Συμφωνούν τα πραγματικά τετραγωνικά με τα σχέδια;
Ένα από τα πρώτα πράγματα που πρέπει να ελεγχθούν είναι αν η πραγματική κατάσταση του ακινήτου συμφωνεί με τα εγκεκριμένα σχέδια. Για παράδειγμα, μπορεί ένα διαμέρισμα να έχει διαφορετική διαρρύθμιση από αυτή που εμφανίζεται στην οικοδομική άδεια ή να έχουν δημιουργηθεί χώροι που δεν αποτυπώνονται στα αρχικά σχέδια. Μια τέτοια διαφορά δεν πρέπει να αγνοείται. Ο μηχανικός εξετάζει τι ακριβώς έχει αλλάξει και αν η συγκεκριμένη περίπτωση μπορεί να αντιμετωπιστεί σύμφωνα με την ισχύουσα νομοθεσία.
2
Υπάρχουν αυθαίρετες κατασκευές ή αλλαγές χρήσης;
Ένα ακίνητο μπορεί να περιλαμβάνει αυθαίρετες κατασκευές ή αλλαγές χρήσης που δεν είναι εμφανείς σε έναν υποψήφιο αγοραστή. Ενδεικτικά μπορεί να υπάρχουν: - κλεισμένοι ημιυπαίθριοι χώροι,- αλλαγές στην εσωτερική διαρρύθμιση,- διαφορετική χρήση χώρων,- προσθήκες,- αλλαγές σε ανοίγματα,- κατασκευές σε εξώστες ή άλλους χώρους. Ο έλεγχος αυτός είναι ιδιαίτερα σημαντικός, καθώς πολεοδομικές εκκρεμότητες μπορεί να επηρεάσουν τη διαδικασία της μεταβίβασης.
3
Υπάρχει οικοδομική άδεια και είναι διαθέσιμος ο φάκελος;
Ο μηχανικός εξετάζει τα στοιχεία της οικοδομικής άδειας και τα εγκεκριμένα σχέδια που αφορούν το ακίνητο. Αυτό επιτρέπει τη σύγκριση μεταξύ: εγκεκριμένης κατάστασης → πραγματικής κατάστασης. Όταν ο φάκελος δεν είναι πλήρης ή δεν είναι διαθέσιμος, μπορεί να χρειαστεί επιπλέον έρευνα για τη συγκέντρωση των απαιτούμενων στοιχείων. Η ισχύουσα διαδικασία της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου βασίζεται επίσης στη συγκέντρωση και καταχώριση των προβλεπόμενων στοιχείων του ακινήτου.
4
Υπάρχει Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου;
Η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου (ΗΤΚ) αποτελεί πλέον σημαντικό μέρος του τεχνικού φακέλου ενός ακινήτου. Η διαδικασία πραγματοποιείται από εξουσιοδοτημένο μηχανικό μέσω του ηλεκτρονικού συστήματος του ΤΕΕ. Εφόσον έχει ήδη καταχωριστεί ΗΤΚ, ο μηχανικός μπορεί να εξετάσει τα στοιχεία της και να τα συσχετίσει με την πραγματική κατάσταση του ακινήτου. Σε περίπτωση που απαιτείται Πιστοποιητικό Πληρότητας για τη σχετική δικαιοπραξία, αυτό εκδίδεται μετά την ολοκλήρωση της προβλεπόμενης διαδικασίας και του απαιτούμενου ελέγχου. Μάθε περισότερα
5
Συμφωνούν τα στοιχεία του ακινήτου με τα συμβόλαια;
Ο τεχνικός έλεγχος δεν πρέπει να γίνεται απομονωμένα από τα υπόλοιπα στοιχεία του ακινήτου. Είναι σημαντικό να εξετάζεται εάν τα στοιχεία που αφορούν την ιδιοκτησία και την επιφάνειά της παρουσιάζουν συνέπεια μεταξύ των διαθέσιμων εγγράφων. Για παράδειγμα, μπορεί να υπάρχουν διαφορές στα τετραγωνικά μέτρα ή στην περιγραφή της ιδιοκτησίας. Ο μηχανικός μπορεί να εντοπίσει τέτοιες αποκλίσεις και να ενημερώσει τον αγοραστή για την ανάγκη περαιτέρω ελέγχου πριν προχωρήσει η διαδικασία.
6
Υπάρχουν προβλήματα που δεν φαίνονται με την πρώτη ματιά;
Ο πολεοδομικός έλεγχος είναι σημαντικός, αλλά ένας ολοκληρωμένος τεχνικός έλεγχος μπορεί να εξετάσει και την κατάσταση του ίδιου του ακινήτου. Ανάλογα με το αντικείμενο του ελέγχου μπορεί να εξεταστούν ενδεικτικά:
- εμφανείς ρωγμές,
- σημάδια υγρασίας,
- προβλήματα σε τοιχοποιίες,
- κατάσταση κουφωμάτων,
- ενδείξεις προβλημάτων στη μόνωση,
- κατάσταση εξωτερικών στοιχείων,
- εμφανείς φθορές.
7
Τι εργασίες ή έξοδα μπορεί να χρειαστούν μετά την αγορά;
Ένα ακίνητο μπορεί να είναι νόμιμο αλλά να χρειάζεται σημαντικές εργασίες. Για παράδειγμα:
- ανακαίνιση μπάνιου,
- ανακαίνιση κουζίνας,
- αντικατάσταση κουφωμάτων,
- θερμομόνωση,
- επισκευές σε εξωτερικά στοιχεία,
- εργασίες λόγω υγρασίας,
- ενεργειακή αναβάθμιση.
8
Είναι κατάλληλο το ακίνητο για αυτό που θέλετε να κάνετε;
Δεν αγοράζουμε όλοι ένα ακίνητο για τον ίδιο λόγο. Άλλος θέλει να κατοικήσει σε αυτό, άλλος θέλει να το ανακαινίσει, άλλος να το εκμεταλλευτεί επαγγελματικά ή να το αξιοποιήσει με διαφορετικό τρόπο. Επομένως, όταν υπάρχει συγκεκριμένος σχεδιασμός για το ακίνητο, αξίζει να εξετάζεται από πριν εάν οι επιθυμητές παρεμβάσεις είναι τεχνικά και πολεοδομικά εφικτές. Για παράδειγμα: «Μπορώ να αλλάξω τη διαρρύθμιση;» «Μπορώ να ενώσω δύο χώρους;» «Μπορώ να κάνω τη συγκεκριμένη ανακαίνιση;» «Μπορώ να αλλάξω τη χρήση ενός χώρου;» Αυτές είναι ερωτήσεις που είναι πολύ καλύτερο να απαντηθούν πριν την αγορά και όχι αφού έχει ήδη ολοκληρωθεί η συναλλαγή.
9
Υπάρχουν θέματα που μπορεί να καθυστερήσουν τη μεταβίβαση;
Ένα πρόβλημα που εντοπίζεται λίγο πριν την υπογραφή μπορεί να προκαλέσει καθυστερήσεις. Αυτός είναι ένας ακόμη λόγος για τον οποίο ο τεχνικός έλεγχος καλό είναι να πραγματοποιείται έγκαιρα. Εάν προκύψει κάποια πολεοδομική εκκρεμότητα, ο μηχανικός μπορεί να ενημερώσει τον αγοραστή και τον πωλητή για το ζήτημα και να εξεταστεί η διαδικασία που απαιτείται για την αντιμετώπισή του. Καλύτερα να γνωρίζετε ένα πρόβλημα πριν αγοράσετε ένα ακίνητο, παρά αφού το έχετε αγοράσει.
10
Πόσο θα σας κοστίσει πραγματικά το ακίνητο;
Η τιμή αγοράς δεν είναι πάντα το συνολικό κόστος. Ένα σπίτι που φαίνεται οικονομικό μπορεί να χρειάζεται σημαντικές εργασίες αμέσως μετά την αγορά. Αντίστοιχα, ένα ακριβότερο ακίνητο μπορεί να βρίσκεται σε πολύ καλύτερη τεχνική κατάσταση. Ο τεχνικός έλεγχος βοηθά τον αγοραστή να πάρει την απόφασή του έχοντας περισσότερα δεδομένα στη διάθεσή του.
Τεχνικός έλεγχος ακινήτου πριν την αγορά στη Θεσσαλονίκη
Η αγορά ακινήτου στη Θεσσαλονίκη απαιτεί ιδιαίτερη προσοχή, ιδιαίτερα όταν πρόκειται για παλαιότερα διαμερίσματα ή ακίνητα που έχουν υποστεί πολλές αλλαγές με την πάροδο των χρόνων.
Πριν προχωρήσετε σε αγορά, ένας μηχανικός μπορεί να πραγματοποιήσει έλεγχο της πολεοδομικής και τεχνικής κατάστασης του ακινήτου και να σας ενημερώσει για τυχόν ζητήματα που πρέπει να γνωρίζετε.
Ένας σωστός προαγοραστικός έλεγχος μπορεί να περιλαμβάνει, ανάλογα με την υπηρεσία που ζητάτε:
- αυτοψία στο ακίνητο,
- έλεγχο οικοδομικής άδειας,
- έλεγχο εγκεκριμένων σχεδίων,
- σύγκριση σχεδίων και υφιστάμενης κατάστασης,
- έλεγχο αυθαιρεσιών,
- έλεγχο Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου,
- έλεγχο βασικών τεχνικών χαρακτηριστικών,
- καταγραφή εμφανών τεχνικών προβλημάτων,
- ενημέρωση για πιθανές απαιτούμενες εργασίες.
Πότε πρέπει να γίνει ο έλεγχος;
Ιδανικά, ο τεχνικός έλεγχος πραγματοποιείται πριν δεσμευτεί ο αγοραστής οριστικά.
Όσο νωρίτερα εντοπιστεί ένα πιθανό πρόβλημα, τόσο περισσότερες επιλογές έχει ο αγοραστής για να το αξιολογήσει.
Ο έλεγχος μπορεί επίσης να βοηθήσει στη συζήτηση της τελικής τιμής, εφόσον προκύψουν τεχνικά ζητήματα ή ανάγκες για σημαντικές εργασίες.
Αγοράζετε ακίνητο στη Θεσσαλονίκη;
Μην βασίζεστε μόνο στην εικόνα του ακινήτου ή στην περιγραφή της αγγελίας.
Πριν προχωρήσετε σε μια από τις σημαντικότερες οικονομικές αποφάσεις της ζωής σας, ζητήστε από μηχανικό να ελέγξει το ακίνητο.
Το τεχνικό μας γραφείο αναλαμβάνει τεχνικό και πολεοδομικό έλεγχο ακινήτων πριν από αγοραπωλησία, με στόχο ο υποψήφιος αγοραστής να γνωρίζει όσο το δυνατόν καλύτερα τι αγοράζει και ποια ζητήματα χρειάζεται να εξετάσει πριν προχωρήσει.